Arrendaments de vivenda: mesures urgents
Des del 6 de març passat està en vigor el Reial Decret 7/2019. d'1 de març de mesures urgents en matèria d'habitatge i de lloguer, que modifica la normativa reguladora dels arrendaments, entre d'altres.
Aquestes mesures són les mateixes (amb alguna modificació) que contemplava el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, que va entrar en vigor el dia 19 del mateix mes i que va deixar d'estar vigent el 22 de gener com informem en aquest article.
Les modificacions principals que s'introdueixen són:
Durada del contracte de lloguer
S'estableix en cinc anys el període de pròrroga obligatòria (fins ara eren 3 anys), llevat del cas que l'arrendador sigui persona jurídica, suposat que fixa un termini de set anys.
Pròrroga tàcita
Es veu ampliada, passant de 1 a 3 anys.
Termini de preavís
El termini per comunicar la voluntat de no renovar el contracte de lloguer serà de 4 mesos per a l'arrendador, i de 2 mesos per a l'arrendatari, un cop arribada la data de venciment del contracte o de les pròrrogues de 5 o 7 anys.
D'aquesta manera, per poder resoldre el contracte, una vegada arribada la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, i transcorreguts com a mínim 5 anys si l'arrendador és persona física, o 7 anys si fos persona jurídica, l'arrendador ha de comunicar al llogater, la seva voluntat de no renovar-lo, amb almenys quatre (4) mesos d'antelació. Si és l'inquilí qui vol anar-se'n, heu d'avisar amb dos (2) mesos d'antelació.
En cas contrari, el contracte es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, llevat que l'inquilí manifesti l'arrendador amb un mes d'antelació a la data de finalització de qualsevol de les anualitats, la voluntat de no renovar el contracte.
Fiança
Es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que es poden exigir a l'arrendatari, ja sigui a través de dipòsit o d'aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada.
Actualització de la renda
La renda del contracte d'arrendament pot ser actualitzada cada any en els termes pactats per les parts. Si no hi ha pacte exprés, no s'aplica revisió de rendes.
En cas que hi hagi pacte exprés sobre l'actualització de la renda, aquesta no es pot actualitzar per sobre de l'índex de garantia de competitivitat.
Despeses de gestió
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l'arrendador quan aquest sigui persona jurídica.
Índex estatal de referència del lloguer de vivendes
Com a novetat es defineix un índex estatal de referència del lloguer d'habitatges, que servirà a nivell informatiu perquè les comunitats autònomes puguin definir els seus propis índexs i aplicar-los per a les polítiques d'habitatges, enfocada a incentius fiscals.
Pel que fa a les mesures per a habitatges de lloguer turístic
Es permet per una majoria de 3/5 parts de la comunitat de propietaris, es limitin els habitatges dús turístic o sels assignin majors despeses comunes, de fins a un 20%.
Pel que fa a les mesures en desnonaments:
S'especifica la obligació per part dels jutjats, de fixar el dia i hora exactes del llançament.
S'introdueix una millora en la coordinació amb els serveis socials per protegir el desnonat en els supòsits de vulnerabilitat a més que s'implementa i s'agilitza el procediment, modificant la LEC.
S‟estableix que la determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s‟adoptin les mesures que els serveis socials estimin oportunes, per un termini màxim d‟un mes, o de tres mesos quan el demandant sigui persona jurídica.
Pel que fa al règim aplicable als contractes de lloguer:
Les mesures aplicades durant la vigència del Reial decret llei 21/2018 acordades, es van aplicar només durant una mica més d'un mes. Els acords signats durant aquest petit període van ser totalment vàlids igual que la fiscalitat que els comportava.
Després de la seva derogació (22 de gener de 2019), va tornar a estar novament vigent la normativa anterior al 19 de desembre fins al 6 de març, quan va entrar en vigor el Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria de lloguer que acabem de descriure.
Anna Compte
anna@aurisadvocats.com
Especialitats:
Comercial
Contrats civils
Contenciós societari